En el contrato de compra y venta de bienes inmuebles se puede convenir que la carencia de pago del precio en el tiempo convenido dé lugar a la resolución de pleno derecho del contrato. Es el acto comisorio en la compra y venta o condición resolutoria expresa.
Sin embargo, el artículo 1504 del Código civil dispone que el comprador va a poder pagar, incluso tras haber expirado el plazo convenido, en tanto no haya sido judicial o notarialmente requerido de pago por el vendedor. Lo que implica que el incumplimiento no determina por sí solo la resolución, sino que es una condición a fin de que el vendedor realice el requerimiento demandado.
Ahora bien, hecho el requerimiento, el pago del comprador no evita la resolución y el Juez no va a poder entregar al comprador nuevo término. La condición resolutoria no genera la resolución en el propio instante del incumplimiento -siendo necesario el requerimiento-, pero sí la produce retroactivamente, en aquel momento.
El requerimiento debe contener una intimación referida no al pago del costo, sino más bien a que el comprador se allane a resolver la obligación, reflejándose la decisión expresa de decantarse por la resolución (SSTS 26.6.2000, 25.2.2002 y 2.2.2005 – RJA 5907, 2319 y 1552). Son presupuestos para la aplicación del efecto resolutorio del artículo mil quinientos cuatro del Código civil los siguientes: se va a tratar de venta con costo total o bien parcialmente aplazado; va a existir incumplimiento total o bien parcial en el plazo estipulado; y, finalmente, el vendedor va a haber cumplido sus obligaciones. El artículo mil quinientos cuatro del Código civil concede mayor tutela a los compradores en cuanto que deja abonar tras incumplido el plazo.
Sin embargo, producido el requerimiento, el juez no podrá otorgar un nuevo plazo para el cumplimiento, capacitad que no obstante reconoce el artículo 1124 del Código civil. El artículo mil quinientos cuatro, como regla específica resulta de aplicación preferente. La resolución del artículo mil ciento veinticuatro del Código civil es de aplicación a los contratos de compra y venta de bienes raíces en todo caso, aun cuando no se haya establecido condición resolutoria expresa (condición resolutoria tácita). Resuelto el contrato, el comprador deberá devolver la cosa recibida y el vendedor la parte del precio que hubiera llegado a percibir.
Si no opta por la resolución, el vendedor siempre y en todo momento va a poder ejercer la acción de cumplimiento del contrato, esto es, exigir el costo aplazado debido.