En la doctrina se establecen diversas clasificaciones de los derechos reales, si bien, aquí, dejamos constancia de las que creemos más relevantes y ayudan a un mejor entendimiento de esta figura jurídica.
– Derecho real transitorio: posesión
Es la posesión, regulada en los artículos 430 a 466 del Código Civil. La posesión no es otra cosa que la mera tenencia de una cosa con el deseo futuro de adquirir la propiedad (por el transcurso del tiempo: usucapión).
– Derecho real típico y permanente: propiedad
Es la propiedad, o lo que es lo mismo, junto a la posesión yo soy titular. Esta propiedad privada plena (reconocida por el artículo 33 de la Constitución) viene definida en los artículos 348 y 349 del Código Civil. En síntesis, estos dos artículos dicen que la propiedad es el derecho que tiene el sujeto a usar y gozar de una cosa, y que este disfrute o goce no puede ser limitado sin que expresamente lo declare una ley. Existe una corriente unánime que viene a establecer que la cosa (el fundo, el bien objeto de la propiedad) es pleno, es decir, que la propiedad está libre.
– Derechos reales de goce
Hablamos de derecho real de goce o disfrute porque sería una limitación al derecho de la propiedad plena, por la razón que esa limitación nos da una serie de facultades que podemos ir degradando de la propiedad.
+ Usufructo
El usufructo aparece recogido en el artículo 467 del Código que da apertura al Capítulo Primero del Título VI del cual toma su nombre. Nos dice: «el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Este derecho real, pues, nos permite disfrutar del uso, una facultad dominical que se puede dejar. El usufructo es, por regla general, vitalicio (se extingue con el fallecimiento del usufructuario) y normalmente constituye la porción hereditaria con la que se queda la viuda cuando fallece el marido.
+ Derecho de uso y habitación
El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona (normalmente por vínculos familiares o emocionales).
+ Derecho de servidumbre
Otro derecho real de disfrute es el derecho de servidumbre que viene recogido en el artículo 500 y 531 del Código Civil. El derecho de servidumbre es un gravamen que la persona establece sobre su finca. Este derecho de servidumbre puede ser real, de cualquier persona, o personal, en favor de determinadas personas.
+ Enfiteusis
También como derecho real derivativo, nos encontramos con la enfiteusis, recogida en el artículo 1605 del Código Civil. La enfiteusis, también denominado censo enfitéutico, es un derecho real que supone la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon y, asimismo, de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio, en su caso. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.
– Derechos reales de superficie
Es aquel en que un sujeto construye en suelo ajeno haciendo suya la edificación. Este derecho no se encuentra regulado en el Derecho civil haciendo necesario acudir a los artículos 147 y 161 del Código del Suelo, así como al Reglamento Hipotecario, fruto de una moderna aportación en su tiempo que cristaliza en estos textos.
– Derechos reales de realización de valores
Lo único que otorga al acreedor es la facultad de obtener un valor pecuniario y poder así satisfacer su crédito. Entre estos derechos reales de realización nos encontramos:
+ Hipoteca
Se encuentra regulada en el artículo 1874 y siguientes de nuestro Código Civil, así como en los artículos 104 y siguientes de la Ley Hipotecaria. La hipoteca es, pues, un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
+ Prenda
Se encuentra regulada en el artículo 1863 del Código Civil. La prenda es un derecho real accesorio de garantía que tiene como función accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfacción de su crédito, mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en garantía).
+ Anticresis
Aparece recogida en el artículo 1881 de nuestro Código. La anticresis es una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Mientras una parte de la doctrina la considera un derecho real, esta calificación es rechazada por algunos en base al artículo 1911 del Código Civil, según el cual del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
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– Los derechos reales
+ Concepto y características del derecho real
+ Distinción entre Derechos reales y Derechos de crédito
+ Derechos reales cuestionados en relación a su naturaleza
+ Teorías sobre el número limitado o no de Derechos reales
+ Adquisición de Derechos reales: la teoría del título y el modo