El Código define el contrato de arrendamiento de cosas, en su artículo 1543 del Código Civil como aquél en el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». El término «uso» implica la facultad de utilización del bien, mientras que el término «goce» cabe circunscribirlo al aspecto de disfrute u obtención de frutos del mismo. El contrato puede ceñirse a una de estas utilidades o bien incluir ambas, en función de la voluntad de las partes o la naturaleza del bien arrendado.
– Características del contrato de arrendamiento de cosas
+ Contrato consensual
Se trata de un contrato consensual y no requiere formalidad alguna además del consentimiento. Únicamente el artículo 1280 del Código Civil exige que consten por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1500 pesetas, así como que consten en escritura pública los arrendamientos de inmuebles con duración superior a 6 años, siempre que deban perjudicar a tercero, es decir, siempre que vayan a ser objeto de inscripción en el Registro. Hoy no es necesario que tengan esa duración para ser inscritos. El artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria (redacción dada por la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos) establece que son inscribibles todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. La ausencia en el precepto hipotecario reformado de mención alguna a la legislación especial en materia de arrendamientos significa que la inscripción es posible aunque se trate de contratos sobre inmuebles, no sometidos a la LAU o a la LAR. En cualquier caso, la constancia por escrito en función de la cuantía, o la necesaria escritura pública cuando el arriendo va a ser objeto de inscripción, son requisitos de forma ad probationem y no tienen carácter constitutivo. Cualquiera de las partes puede compelerse recíprocamente a cumplimentarlos (artículo 1279 del Código Civil).
+ Contrato recíproco, oneroso y de tracto sucesivo
El arrendamiento es, además, un contrato recíproco, oneroso y de tracto sucesivo, generador de derechos de crédito. En efecto, el contrato de arrendamiento genera derechos personales y no reales. Ello es así incluso en los casos en que, por su acceso al Registro, goza de oponibilidad a tercero, pues dicha oponibilidad no es efecto de su carácter real, sino de la necesidad de protección de que debe gozar el arrendatario en orden a la continuidad de su derecho. Por su carácter personal, el derecho del arrendatario, en principio, no es hipotecable, salvo lo establecido en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, en el caso de hipoteca de establecimiento mercantil, que debe necesariamente incluir el derecho de arrendamiento sobre el local si lo tuviere el hipotecante (art. 20 de la citada Ley).
– Diferenciación del contrato de arrendamiento de cosas del contrato de comodato
Por su carácter oneroso se diferencia del contrato de comodato (préstamo gratuito de uso). Especiales problemas ha planteado la consideración como arrendamiento de cosa de determinados contratos atípicos como el de hospedaje, exposición, garaje con obligación añadida de custodia y el de cajas de seguridad. Se trata de contratos complejos en los que simultáneamente coexisten las prestaciones propias de diferentes tipos contractuales.
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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 165-166.