Vencimiento del contrato de arrendamiento de cosas

Si se ha concertado por tiempo determinado, concluye el contrato de arrendamiento el día prefijado sin necesidad de requerimiento (artículo 1565 del Código civil). Ahora bien, es posible que opere la tácita reconducción (artículo 1566 del Código civil). Ello ocurrirá si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando durante quince días de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador. En tal supuesto se entiende que hay tácita reconducción por el plazo de duración establecido en los artículos 1577 y 1581 del Código civil, es decir, por el plazo por el que se entendería hecho el arriendo en caso de indeterminación contractual de su duración. Por tanto la tácita reconducción no implica que el nuevo contrato tenga la misma duración que el contrato inicial. Cabe también que las partes pacten con carácter previo a la finalización del contrato, la prórroga del mismo. Si ambas partes acuerdan demorar el lanzamiento en un juicio de desahucio ello no implica tácita reconducción.

La tácita reconducción, que debe ser aplicable tanto en arrendamiento de muebles como de inmuebles, no operará si ha mediado requerimiento previo del arrendador, entendido el mismo en el sentido de que el arrendador manifiesta de ese modo que se opone a los efectos de la misma no prestando su aquiescencia. Dicho requerimiento podrá hacerse también durante esos quince días siguientes a la extinción del arriendo inicial. Por último, cabe que el arrendatario, antes de que transcurran los quince días, manifieste al arrendador su voluntad de que no opere la tácita reconducción. En cualquier caso, es posible pactar la renuncia a la tácita reconducción en el contrato inicial.

Si son varios los arrendatarios, y sólo uno de ellos continúa en el uso de la cosa arrendada durante el período necesario para que opere la tácita reconducción, considera la doctrina mayoritaria que los efectos de la misma sólo se producirán en relación a dicho arrendatario. Respecto a los arrendamientos de temporada, la mayoría de la doctrina exige, para que opere la tácita reconducción que el uso de la cosa arrendada se haya producido durante los quince primeros días de la temporada siguientes y no durante los quince días posteriores a la finalización de la temporada por la que se pactó el arriendo.

Si opera la tácita reconducción nos encontramos ante un nuevo contrato, similar al anterior en lo atinente a las relaciones arrendador-arrendatario, pero distinto en la duración y en las relaciones respecto a tercero. Durante el período de la tácita reconducción cesan las obligaciones asumidas por un tercero en garantía del contrato principal (artículo 1567 del Código civil).

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 178-179.