El Gobierno prepara la modificación de 3 Leyes para fortalecer el mercado del alquiler e impulsar la eficiencia energética de las edificaciones. Se introducen cambios en la Ley de Alquileres Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Se da más agilidad y eficacia a los procesos judiciales de desahucio y también impago de rentas para resguardar a los arrendadores de abusos y demoras infundadas, salvaguardando los derechos y garantías de los inquilinos de buena fe.
Los arrendadores podrán solucionar el contrato de alquiler si necesitan la residencia a fin de que sea ocupada por sus hijos o sus padres, siempre que esta posibilidad quede consignada previamente en el contrato de arrendamiento.
Se flexibiliza la mayoría requerida a fin de que las comunidades de dueños afronten la realización de obras de mejora de la eficacia energética.
El Consejo de Ministros, a propuesta de los ministros de Justicia y de Vivienda, ha aprobado hoy en primera lectura el Anteproyecto de Ley de Medidas de Promuevo del Alquiler de Residencias y la Eficiencia Energética de los Edificios. El cambio normativo viene motivado por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España, especialmente mediante medidas destinadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a acrecentar la oferta de residencias en régimen de arrendamiento.
Partiendo de esta premisa, las reformas introducidas por el Anteproyecto de Ley tienen como finalidad agilizar los procesos judiciales de desahucio y de reclamación de rentas derivadas del alquiler. También, va a dejar que las comunidades de dueños adopten con más facilidad acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o bien sistemas que mejoren la eficiencia energética de las construcciones.
El Anteproyecto, que va a ser sometido a consultas y a distintos informes antes de que el Gobierno lo apruebe definitivamente y lo remita a las Cortes, va a introducir cambios en 3 Leyes: la Ley de Alquileres Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Ampliación de los presuntos de cancelación de los contratos
En el caso de la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. En nuestros días, el dueño sólo puede rescindir el contrato caso de que necesite ocupar la vivienda para uso propio. El Anteproyecto de Ley extiende este derecho para sus familiares en primer grado de consanguinidad (progenitores o bien hijos).
Para poder disfrutar de este derecho, el arrendador debe hacer constar esta posibilidad de manera expresa en el contrato. Si transcurridos 3 meses a contar desde la extinción del contrato, el arrendador o bien sus familiares no han ocupado la vivienda, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de exactamente la misma por un nuevo período de hasta cinco años, y el inquilino va a tener derecho a que se le pague el importe de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera causado hasta el instante de la reocupación o bien a que se le indemnice con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedasen hasta llenar los cinco del contrato.
Agilización de trámites judiciales
A veces, los procesos judiciales en los que se solicita el desahucio o el abono de rentas adeudadas terminan siendo largos y onerosos para las partes. El Anteproyecto de Ley de Medidas adopta una serie de cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil que dan más agilidad e imprimen más eficacia a las causas. Estos cambios se hacen siguiendo 2 premisas básicas: dar mayor seguridad jurídica a los arrendadores y salvaguardar los derechos de los inquilinos de buena fe.
La reforma proyectada por el Gobierno recoge modificaciones esenciales en lo referente al procedimiento judicial a proseguir en caso de impago. Así, prevé que las reclamaciones por impago de rentas, que hasta ahora se decidían en juicio ordinario, pasen a sustanciarse en juicio verbal, más simple, sencillo y veloz que el precedente. En exactamente el mismo sentido, se ofrece la posibilidad de que todas y cada una de las reclamaciones de desahucio y rentas puedan asistir al cauce del proceso monitorio. Además de esto, la sentencia de desahucio dictada por un juez puede constituir título suficiente para la ejecución directa del desahucio.
Se establece, por otro lado, que la sentencia como condena al pago de rentas debidas incluya asimismo las rentas que se hayan dejado de abonar con posterioridad al instante en que el arrendador interpuso la demanda. Actualmente, estas resoluciones judiciales solo fuerzan al pago de las rentas no satisfechas hasta el momento en que se ha interpuesto la demanda, de manera que si desde ese momento se acumulan nuevas mensualidades sin abonar, el arrendador se ve forzado a ir nuevamente a juicio.
Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El inquilino podrá eludir el comienzo del proceso si paga las mensualidades retrasadas en este plazo.
Mejora energética de las construcciones
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal deja flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de dueños a fin de que la comunidad afronte la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio.
Hasta el momento se requiere unanimidad si se alteran las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, mayoría de tres quintos si las actuaciones suponen el establecimiento de servicios comunes de interés general o mayoría de dueños en el resto de supuestos.
La reforma de la ley facilita la adopción de pactos sobre esta clase de actuaciones y clarifica el régimen jurídico aplicable, suprimiendo la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones, tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, supongan la modificación del título constitutivo o bien de los estatutos.
Esta medida debe unirse a la posibilidad ya existente de que una tercera parte de los dueños acuerden la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras precisas para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Esta modificación facilita las obras de rehabilitación de los edificios residenciales que tengan por objeto progresar la eficacia energética y, en consecuencia, es esencial para favorecer la eficiencia del Plan Renove de residencias. Este Plan se está diseñando hoy día en el Ministerio de Residencia y tendrá que estar precisado ya antes de finales de año, tal y como se ha decidido en el Consejo de Ministros festejado hoy. Además, el Consejo de Ministros ha encargado al Ministerio de Vivienda la preparación de un nuevo marco normativo que impulse la renovación y rehabilitación de edificios y residencias.
Financiación de la vivienda en alquiler
Por otro lado, al conjunto de medidas para el fomento de la oferta de la vivienda en alquiler que el día de hoy impulsa el Gobierno se sumará pronto una modificación normativa del régimen de los títulos del mercado hipotecario, que permitirá que los préstamos hipotecarios concedidos con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios.
Al ampliar la posibilidad de refinanciación a través del mercado de capitales a este tipo de préstamos, se facilita que las entidades de crédito puedan concederlos con condiciones más convenientes, redundando en unos menores costos para la construcción de vivienda en alquiler.
La reforma va a ir incluida en el R. D. por el que se desarrollan ciertos aspectos de la Ley 2/1981, de veinticinco de marzo, de regulación del mercado hipotecario, que aprobará el Gobierno este otoño. El propósito pretendido no es otro que el aumento del parque de viviendas ofertadas en alquiler, así como el abaratamiento de su coste para el ciudadano.