El artículo 1588 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de soportar las reparaciones urgentes que no puedan diferirse hasta la conclusión del arriendo. Ello aunque la obra sea muy molesta y se vea privado de parte de la finca. Siendo parcial o total la privación, si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo de forma proporcional al tiempo y de la parte de finca de que se vea privado, debiendo computarse la disminución desde el primer día de privación. Ahora bien, si la reparación afecta a la parte que el arrendatario y su familia necesitan para vivir, de tal forma que la misma deviene inhabitable, podrá el arrendatario resolver el contrato, sin necesidad de que la reparación dure 40 días; aunque, si la privación es por un tiempo ínfimo, quizá cabría considerar que exigir la resolución implicaría un ejercicio abusivo de dicha facultad por el arrendatario, contrario al artículo 7.2 del Código civil.
Algún autor sostiene que, aun teniendo la reparación una duración inferior a 40 días, debe poder el arrendatario solicitar una disminución de la renta cuando se vea privado de la vivienda o tenga que alojarse en otro lugar, alegando la ruptura en ese caso del sinalagma renta-disfrute. Si la privación del uso fuese total, más que de una reducción de la renta habría que proceder a una exoneración de la renta correspondiente a ese período.
A los efectos de la aplicación de este precepto, una reparación será urgente en la medida en que se pueda prever que su no realización inmediata provocará perjuicios que razonablemente se deban evitar; si bien la urgencia deberá ser probada por quien la alegue.
Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 177-178.
