Dividir una parcela para construir dos viviendas puede ser posible, pero está sujeto a la normativa urbanística vigente y a las características específicas del suelo. En Andalucía, estas cuestiones están reguladas por la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio, como el de Almería.
Factores clave a considerar:
- Clasificación y calificación del suelo:
- Clasificación: Verifica si tu parcela está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable. Con la nomenclatura actual, de hecho, solo existe el suelo rústico y el urbano, aunque el planeamiento municipal puede no estar actualizado. Generalmente, la división es más sencilla en suelo urbano consolidado.
- Calificación: Comprueba los usos permitidos y las condiciones específicas del planeamiento (como uso residencial).
- Tamaño mínimo de las parcelas resultantes:
- Las normas urbanísticas locales suelen establecer una superficie mínima para cada parcela resultante. Si al dividir tu parcela no se respeta este tamaño mínimo, no será posible realizar la segregación.
- En el PGOU de Almería, por ejemplo, estas superficies pueden variar según la zona y la ordenanza aplicable.
- Edificabilidad y ocupación máxima:
- Asegúrate de que las parcelas resultantes puedan cumplir con los parámetros de edificabilidad y ocupación establecidos en la normativa.
- Esto incluye aspectos como la altura máxima, las alineaciones y la proporción de espacio libre exigido.
- Condiciones de acceso y servicios:
- Cada parcela debe contar con un acceso independiente y disponer de servicios urbanos básicos, como agua, electricidad y alcantarillado.
- Solicitud de licencia de segregación:
- Deberás tramitar una licencia urbanística para dividir la parcela. Esto implica presentar documentación técnica, como planos y una memoria justificativa, que demuestren que la división cumple con la normativa.
- Restricciones en suelo rústico:
- En suelo rústico, la división suele estar prohibida salvo en casos excepcionales, como para actividades agrícolas o construcciones vinculadas a usos permitidos.
Pasos a seguir:
- Consulta urbanística:
Solicita en el ayuntamiento un informe urbanístico para confirmar si la división es posible y bajo qué condiciones. - Preparación de documentación:
Contrata a un técnico cualificado (arquitecto o ingeniero) para elaborar los planos y el proyecto necesario. - Tramitación de la licencia:
Presenta la solicitud en el ayuntamiento, que revisará si se cumplen todos los requisitos legales.
Ejemplo práctico:
Si tienes una parcela en una zona residencial de Almería con una superficie de 800 m² y la normativa local exige un mínimo de 400 m² por parcela, podrías dividirla en dos parcelas y construir una vivienda en cada una, siempre que se respeten los demás parámetros urbanísticos.
En nuestro despacho te ayudamos a analizar la viabilidad de la división de tu parcela, a preparar la documentación necesaria y a gestionar los trámites para garantizar el cumplimiento de la normativa.