Vamos a hablar de diversos derechos reales de goce, viendo sus características pero sin tocar su régimen jurídico (ya que el usufructo es el derecho de goce con regulación más detallada y los demás derechos de goce no están regulados con detalle e incluso alguno de ellos dice que se aplicará subsidiariamente lo aplicable al usufructo).
– Derechos de uso y habitación
Los derechos de uso y habitación están descrito en el artículo 524 del Código Civil, que en realidad habla del derecho de uso y por otro lado del derecho de habitación. Se regulan juntos pero son cosas diferentes.
+ Derecho de uso
“El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente” (nos recuerda por tanto el uso al usufructo parcial).
El uso está para sufragar las necesidades de subsistencia.
+ Derecho de habitación
“La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”.
El Derecho de habitación entendemos que es el uso de las habitaciones que estrictamente se necesiten. Ahora bien, que a una persona se le de un Derecho de habitación y utilice toda la cosa está bien, hasta que el dueño decida que está abusando (si es una casa pequeña el habitacionista podrá perfectamente ocupar toda la casa, eso sí).
El Derecho de habitación busca por tanto sufragar las necesidades básicas de vivienda.
Como satisfacen necesidades personal explica que sea un derecho personalísimo, y por ello también se explica que no se pueda transmitir.
Esto explica que el artículo 525 del Código Civil establezca que son derechos intransmisibles.
Sin embargo, a pesar de lo claro que lo dice el artículo 525 del Código Civil hay autores que dicen que se puede pactar la transmisibilidad de los derechos (Manuel Albadalejo nos dice que se puede traspasar a pesar de que el Código Civil diga que no mediante un pacto). La mayoría de la doctrina civilista, sin embargo, defiende la absoluta intransmisibilidad de estos derechos.
La intransmisibilidad es una diferencia principal entre estos derechos y el usufructo.
Además, cuando el usuario o habitacionista abusan de la cosa se puede extinguir, a diferencia de lo que ocurre en el usufructo (artículo 529 del Código Civil).
– Derecho de servidumbre
La servidumbre da a una persona o a una finca la posibilidad de utilizar limitadamente una finca ajena [las servidumbres pueden ser personales (el Derecho de balcón, por ejemplo, muy habitual en la Semana Santa andaluza) o prediales (de un predio sobre otro predio), a favor de personas físicas o a favor de otras finca].
Las servidumbres establecen una relación entre las dos fincas pero de superioridad de una sobre la otra (predio dominante y predio sirviente).
Pero la utilidad es limitada, no es como el usufructo que generalmente el usufructo presupone que vas a tener todas las facultades de goce que genere esa cosa.
– Derecho de superficie
El Derecho de superficie es el derecho que tiene el superficiario a plantar, sembrar o edificar sobre una finca ajena, y a explotar el resultado de su trabajo durante un tiempo determinado.
De manera que si nos fijamos, el Derecho de superficie en cierto modo es un usufructo especial (el usufructo puede ser total o parcial, y dentro del usufructo parcial, de tener derecho a utilidades que produce una finca ajena una puede ser la servidumbre, el derecho de uso y habitación o, finalmente, la superficie).
El Derecho de superficie suele estar limitado pero muy alargadamente en el tiempo. Al cabo de muchos estos años, cuando el Derecho se extinga, el propietario hará suya la edificación, de existir esta.
El superficiario se dice que es un propietario temporal, ya que tiene un derecho similar a la propiedad, pero hay un plazo.
La superficie no está regulada en el Código Civil, sino en la Ley de Suelo.
– Derecho de vuelo
El derecho de vuelo es el derecho que tiene a una persona a elevar una o más plantas de un edificio, o edificar una o más plantas en un solar ajeno.
La diferencia entre este derecho y el de superficie es que este derecho cuando se edificar el titular hace suyo lo edificado. Si quien construye hace suyo lo construido es un derecho de vuelo, sino, estaríamos ante un derecho de superficie.
– Derecho de subsuelo
El Derecho de subsuelo es el Derecho a construir una o más plantas bajo el suelo.
También como ocurre en el derecho de vuelo no hay necesidad de restituir la cosa.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.