Esta servidumbre de luces y vistas viene regulada en los artículos 580 a 585 de nuestro Código Civil. Si bien aparecen como unidas las servidumbres de luces y vistas, éstas son bien diferentes. Así, la servidumbre de vista supone la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, mientras que la servidumbre de vista permite abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino e impedir toda obra que la disminuya o dificulte.
Dentro de esta regulación vamos a distinguir varios apartados dada su trascendencia práctica, ya que es esta figura motivo de numerosos litigios. Así, en materia de servidumbre de luces y vistas tenemos:
– Huecos de tolerancia
Huecos de tolerancia. Según el artículo 580 CC el dueño de una pared no medianera, contigua a la finca vecina no está sujeto a observar ninguna distancia mínima para abrir ventanas o hueco de luces siempre que estos huecos se sitúen a la altura de los suelos de los pisos y de dimensiones de 30 cm y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Esto significa que podemos construir en la finca contigua teniendo como dimensiones 30 centímetros cuadrados siempre que haya un hierro y alambre, para evitar que se altere la finca contigua.
Estos huecos de los que hablamos no constituyen servidumbre de ningún tipo y, por tanto, al no constituir servidumbre de ningún tipo, el dueño al que perjudica este hueco de tolerancia podrá taparlo cuando estime oportuno. Ahora bien, podemos plantear si procede contar estos huecos de tolerancia ejecutar un interdicto posesorio al objeto de que no se construya o se abra dicho hueco. Lógicamente contra estos interdictos posesorios no caben poner interdicto alguno ya que son actos meramente tolerados y como tales no perjudican a la posesión.
– Apertura de ventana frente a la finca vecina
A tenor del artículo 582 no se puede abrir ventana con vistas rectas ni balcones u otros voladizos sobre la finca vecina si no hay una distancia de dos metros. Tampoco podrá tenerse vistas de costado u oblicuas si no hay una distancia de separación de 70 centímetros. En el caso de la vista recta se mide ésta desde el exterior de la pared; si es oblicua, los 70 centímetros se miden desde la línea de separación de las dos fincas.
Esta prohibición no se basa en la edificación, sino que la finalidad que persigue es que cada persona pueda vivir en su vivienda sin la mirada del vecino. Puede ser con independencia de esta premisa se abra la ventana o hueco, en este caso hemos de decir que el propietario que no respete las distancias legales no por ello gana su derecho de vista por usucapión, pues la servidumbre de luces y vistas es una servidumbre negativa y el plazo para que se inicie la usucapión comienza desde que existe un acto obstativo por parte del propietario de la casa sobre la que se quiere abrir dicho hueco.
– Separación por vía pública
Otro supuesto de la servidumbre de luz y vista es que exista una separación por vía pública, supuesto en el cuál no se aplica las distancias descritas en el 582 del Código Civil. En este caso, hemos de partir que el concepto de vía pública es un concepto fáctico, es decir, que es independiente a la calificación administrativa que merezca la vía ni tampoco haya que acreditar la titularidad demanial siempre que se acredite que dicha vía se esté utilizando de forma pacífica por el público. También podemos decir que como concepto de vía pública no abarca únicamente la totalidad del camino o emplazamiento, puede considerarse como tal parte de él.
– Distancia en caso de servidumbre de luz y vistas
En este caso el propietario que abra hueco o ventana habría adquirido por cualquier título el derecho de servidumbre y vista sobre la finca vecina si el propietario que ha abierto el hueco o ventana ha adquirido el derecho de luz y vista. En este supuesto, el titular del predio sirviente no podrá construir a menos de tres metros de distancia. Esta distancia habrá de medirse desde la pared del predio dominante. Por otra parte, el hecho de adquirir una servidumbre de luces en modo alguno que la misma conlleve una servidumbre de vista.
En materia de servidumbre de luces y vistas, si tenemos en cuenta que verdaderamente no se va a poder aplicar el interdicto posesorio, ya sea por la rapidez con que se construya ese hueco en la propiedad ajena, entonces, el interdicto podría tener lugar, pero al no ser una cuestión posesoria tampoco podríamos hacer uso de él. Por lo cual, la única vía que podríamos usar sería la vía contenciosa ordinaria para que el juez entre a estudiar el fondo del asunto para determinar si esa persona tiene un derecho de luces y vistas o no.
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