La presunción de exactitud como principio hipotecario

El principio de exactitud es corolario, a su vez, de otro principio hipotecario, el de legalidad, y expresión, asimismo, del modelo de publicidad inmobiliaria consagrado por nuestro Ordenamiento jurídico. En efecto, los títulos que acceden al Registro son objeto de un control de legalidad por parte del Registrador, lo que, unido al tracto sucesivo, le coloca en condiciones de ofrecer al que lo consulta una información relativamente completa de la situación jurídica de cada finca, con alto de probabilidad de que lo publicado corresponda a la realidad. Esta situación se traduce a nivel jurídico en la presunción de exactitud del Registro, hasta que se proceda a su rectificación.

Como su propio nombre indica, el principio de exactitud supone que el Registro es exacto, en el sentido de que lo que en el mismo se publica coincide con la realidad extrarregistral. En un sistema de inscripción constitutiva, este principio constituye una consecuencia lógica de lo anterior, pues, al operarse la modificación jurídico-real únicamente a través del Registro, resulta de ello que no hay más realidad que la que nace de sus asientos.

Ahora bien, en un sistema como el nuestro, de inscripción declarativa, su formulación debe ser matizada. En este sentido, debe tenerse en consideración que la existencia de principios tales el de tracto sucesivo, el de legalidad, etc, hacen que nuestro Registro sea tendencialmente exacto; pero que no se pueda afirmar tajantemente la absoluta exactitud del mismo. De este modo, la exactitud registral se formula inicialmente en términos de presunción iuris tantum. La total exactitud iuris et de iure sólo se puede predicar cuando se está ante la hipótesis del art. 34 LH.

Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.