Vamos a tratar el supuesto de la no concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad, o, en otras palabras, la inexactitud registral.
– Explicaciones al supuesto de inexactitud registral
Esto ha pasado por dos posibles explicaciones: porque desde el primer momento se dieron datos erróneos (inexactitud originaria, se inmatricula la finca con datos registrales incorrectos); o por inexactitud sobrevenida, porque suceden cosas, como transmisiones, que no se llevan al Registro y este publica titularidades que no concuerdan con la realidad (no se ha cumplido diligentemente la labor de actualización del Registro de la Propiedad por los compradores).
– Regulación de la inexactitud registral: artículo 69 de la Ley Hipotecaria
La inexactitud está regulada en el 39 de la Ley Hipotecaria: “Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral”.
Inicialmente era todo correcto, se había inmatriculado debidamente la finca, la primera inscripción era de dominio pero llega un momento en el que dejan de acceder al registro actos que afectan a la finca pero que no se han inscrito. Entonces hay veces, cuando podíamos decir que el Registro de la Propiedad está abierto a los actos que el titular realiza (la finca estaba a nombre de C7, por ejemplo, y C8 la ha comprado, y es el propietario porque tiene un documento privado de compraventa que con la toma de posesión de la finca le convierten en propietario pero no ha inscrito en el Registro de la Propiedad: podrá solucionarse haciéndose el documento conveniente para que C8 puede inscribir, o bien, si está hecha, inscribiéndola en el Registro de la Propiedad); también puede ocurrir que hayan pasado varias compraventas que no se han inscrito sucesivamente y el que ahora tiene una escritura pública que está a nombre de quien no corresponde.
– Reanudación del tracto
Cuando para reanudar el tracto sucesivo no podamos hacerlo inscribiendo el documento que no se ha inscrito hay dos fórmulas optativas:
+ Expediente de dominio
Con el expediente de dominio se reanuda el tracto.
+ Acta de notoriedad
Se lleva a cabo por el notario, habilitado para actuar donde radican las fincas: el interesado acompaña los documentos que acreditan que es el actual propietario, señala a las personas que pueden resultar perjudicadas por lo que se pide. El notario notifica a las personas cuyo domicilio se le haya facilitado y en todo caso se publica por edictos para que lo puedan conocer las personas cuyo domicilio no es conocido. Los interesados notificados pueden comparecer ante el notario (20 días siguiente a la notificación) y proponer pruebas y cuando estas se hayan practicado entonces el notario dirá si a su juicio está suficiente acreditado el hecho. Si dice que sí, entonces tendrá que remitir el expediente al juez de primera instancia del partido donde radica la finca y después de un procedimiento breve el juez decide si el notario actuó conforme a derecho o no. En caso de que el juez diga que sí le devuelve el expediente al notario y se manda al Registro de la Propiedad. Ahora bien, es posible que el expediente no termine de manera satisfactoria, bien porque el notario no estimo aprobado el hecho o bien porque el juez no estuvo conforme con el notario, con lo cual habrá que iniciar una acción declarativa de dominio para demostrar que se es el actual propietario (pero es un procedimiento contencioso, que puede durar más).
El que se oponga a esto independientemente de lo dicho por el notario o el juez podrá poner una acción judicial para anular ese expediente que se ha realizado.
+ Liberación de gravámenes
Otra forma de resolver la inexactitud registral sobrevenida es lo que se denomina liberación de gravámenes. Es posible y de hecho ocurre que un folio registral haga constar una serie de gravámenes que ya deberían haber sido cancelados.
Se refiere a una causa concreta de extinción de la carga: cuando hayan prescrito conforme a la legislación civil.
La tramitación del expediente se recoge en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria.
– Inexactitud originaria
Se puede solucionar de varias maneras:
+ La primera, si la persona que podía impugnar esa inmatriculación la consiente, es decir si hay acuerdo con esa persona, entonces habremos solucionado de manera amistosa (haría falta una escritura pública donde esa persona interesada manifiesta que no tiene nada que reclamar o que ha llegado a un acuerdo).
Ejemplo: supongamos que se ha inmatriculado una finca a través de un documento que se ha acompañado en el que un viudo vende una finca diciendo que la finca es de él o de ella. Supongamos que ese documento se acompaña un expediente de dominio, nadie se opone y se inscribe en el Registro de la Propiedad e inmatricula la finca. Pero si existía un defecto inicial y resulta que no correspondía al viudo sino al mismo y a sus herederos esto está sujeto a impugnación, porque los que tenían que dar su consentimiento no lo han dado. Si se llega a un acuerdo con estas personas se podrá subsanar mediante escritura del consentimiento de los interesados o cualquier otro dato que se pueda adecuar el contenido de lo que dice el Registro de la Propiedad con la realidad.
De manera que por esta razón el consentimiento y acuerdo de los posibles afectados es un medio rápido de solución del problema.
+ A falta de consentimiento de los interesados si conseguimos una resolución judicial que ordene la modificación de la inexactitud registral se produce el mismo efecto que si consienten los interesados (artículo 40.d de la Ley Hipotecaria). Sólo que aquí decidirá el juez.
Para esto hay una acción prevista en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, la acción de rectificación, que tiene mucho parecido con la acción negatoria (acción en la que una persona niega que sobre su finca haya derechos reales que la graven), se centra en declarar por el juez que hay determinados derechos de terceros que a falta de su consentimiento se determina que esos derechos no existen, etc. (el objetivo es rectificar los datos jurídicos, que no los fácticos, del Registro).
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.