El Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad jurídica al que realiza una adquisición inmobiliaria confiando en lo que el Registro proclama. Esta protección registral supone en definitiva que un titular verdadero pueda quedar privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien aparecía como titular en el Registro.
Esta privación y correlativa atribución se justifica por dos motivos. El primer motivo es la negligencia del verdadero titular que al no inscribir su adquisición dio lugar a que el antiguo pueda realizar una segunda transmisión. El segundo motivo se basa en la creencia del que adquiere en la titularidad del que le transmite.
– Ámbito de protección registral
En base a ello el principio de fe pública registral protege a los terceros y opera fundamentalmente a través de dos principios que se corresponden con los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. El artículo 32 nos viene a decir que los títulos de dominio o bienes inmuebles que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Por tanto, en el supuesto al que nos hemos referido, esa no inscripción no perjudica al tercero que adquiere. A su vez, el artículo 34 LH proclama que «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente». Nos dice, pues, que el tercero que adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez que se haya inscrito su derecho aunque se anule o resuelva el del otorgante «por virtud de causas que no consten en el Registro». La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que desconocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviera su causante o transferente.
– La fe pública registral en nuestro ordenamiento jurídico: principios significativos
Pues bien, este ámbito de protección registral lo encontramos disperso en nuestro ordenamiento jurídico. Así, como artículos más significantes de este principio de fe pública registral tenemos:
+ En primer lugar el artículo 32 que se redacta en sentido negativo en la creencia de lo que no está inscrito en el Registro no puede perjudicar, ya que lo que figura en el Registro no puede determinar otra realidad de la que figura en el mismo.
+ El segundo supuesto lo encontramos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en el que se parte de una realidad diferente de que la nulidad del título inscrito y proclama su no incidencia en el que adquiere en su eficacia.
+ También hay que atender al artículo 37 de la Ley Hipotecaria que se refiere de manera específica a las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias, y establece que no se darán contra terceros que hayan inscrito su título en el Registro. Se exceptúa de lo anterior:
a) Las acciones rescisorias y revocatorias que deba su origen a causa que consten expresamente en el Registro.
b) La revocación de donaciones en el supuesto de que el donatario no cumpla las condiciones inscritas en el Registro.
c) La del retracto legal.
d) Las acciones rescisorias de enajenación hecha en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán al tercero siempre que la adquiera de forma gratuita o también cuando se adquiera de forma onerosa pero si bien hay una connivencia para ser un fraude.
+ Por último, nos encontramos con el artículo 40 Ley Hipotecaria que establece que en ningún caso la rectificación del Registro de la Propiedad perjudica al tercer adquirente de buena fe y a título oneroso mientras que esté vigente el asiento.