En materia de conservación de los bienes hipotecados, hemos de tener en cuenta que la hipoteca despliega sus efectos o, mejor dicho, es hipoteca desde el momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
– Estadios en materia de conservación
En materia de conservación del bien hipotecado podemos distinguir dos estadios:
+ Fase de seguridad
La fase de seguridad abarca desde que se constituye la hipoteca hasta su vencimiento.
+ Fase de ejecución
La fase de ejecución tiene lugar cuando incumplida la obligación se activa los procedimientos para el cobro de la deuda.
– La acción de devastación
En la primera fase a la que llamamos fase de seguridad, el propietario puede hacer cualquier actividad, si bien, en el supuesto de que la actividad que desarrolla el deudor hipotecario es negativa para la finca hipoteca y, con ello, para el crédito, el acreedor hipotecario puede ejercitar una acción denominada de devastación.
+ Procedimiento de la acción de devastación
El procedimiento de esta acción de devastación viene establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en los artículos 437 y siguientes que establece la regulación del juicio verbal que termina con una decisión judicial que puede fijar la administración de la finca hipotecada. Para que proceda esta acción es necesario que se den estos tres supuestos:
. Deterioro de la finca real o potencial.
. Que exista una disminución del valor de la misma.
. Que exista dolo o culpa del dueño, esto es, que exista imputabilidad en la actuación del dueño que contribuya al menoscabo de la finca.
En el párrafo 2º del artículo 119 hace mención a un supuesto en concreto de que se arriende la finca por un precio menor al de mercado y con ello lo único que persigue el deudor hipotecario es que el valor de la finca se deprecie. Para que se pueda apreciar esta depreciación se presume por la ley que la misma tiene lugar cuando la renta anual capitalizada al 6% no cubra la responsabilidad asegurada.
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