Impuestos y alquiler de viviendas

El alquiler en los particulares
Si tienes una vivienda que alquilas, tendrás que declarar los ingresos de dicho alquiler en tu IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.
En la declaración anual del IRPF incluirás esos ingresos y también todos los gastos necesarios para obtener los ingresos.
Los gastos que podrás incluir serán:
impuestos, como por ejemplo el IBI, las tasas de basuras, limpieza, alumbrado
los gastos de comunidad
gastos de abogados en pleitos, por ejemplo para cobrar deudas del inquilino
los gastos para reparar y conservar el inmueble, por ejemplo, pintura, calefacción, ascensor, puertas, aire acondicionado, etc
pólizas de seguro
pagos de luz, teléfono, gas, etc., si son pagados por el propietario
los intereses que estés pagando por el préstamo
el 3% en concepto de amortización sobre el valor de compra del inmueble excluido el valor del suelo
Los gastos de intereses y los de conservación y reparación tienen como límite la cantidad de los ingresos, con lo que nunca pueden dar lugar a un rendimiento negativo del alquiler y si hay un exceso de cantidades, podrás deducirlas o desgravarlas en los cuatro años siguientes.
Si la diferencia entre los ingresos y los gastos es positiva y el alquiler está destinado a vivienda habitual, ese rendimiento podrá reducirse en un 60%.
Si has alquilado la vivienda a algún familiar que sea cónyuge, padres, abuelos, bisabuelos, tíos, sobrinos, biznietos, la diferencia entre los ingresos y gastos a incluir en la declaración del IRPF, no podrá ser inferior al 2% del valor catastral de la vivienda (o al 1,1% si el valor catastral hubiera sido revisado).
Si tienes alquilada una vivienda para vivir y por lo tanto, eres el inquilino, en el IRPF podrás deducir o desgravar el alquiler, según la Comunidad Autónoma en la que vivas.
Pregunta a un abogado si quieres saber más sobre la deducción por alquiler en tu Comunidad Autónoma.
El alquiler de vivienda como actividad económica
Para que la actividad de alquiler de vivienda se considere actividad económica, el requisito que hay que cumplir es que tengas contratada una persona con contrato laboral a jornada completa dedicada a esta actividad, y por supuesto, tener inmuebles para alquilar.
En el IRPF estos ingresos se consideran actividad económica, y se deberán incluir en la declaración anual del IRPF, a través, del régimen de estimación directa normal o simplificada (según tu elección al dar de alta la actividad en el la declaración censal 036 o 037), por diferencia entre los ingresos obtenidos y los ingresos necesarios para conseguirlos. En este caso, no existirían las mismas limitaciones ni en los gastos ni el en rendimiento neto, que podría ser negativo.
En relación con el IVA están exentos los arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas (también los garajes) y por lo tanto, la persona que alquila una vivienda a otra como actividad económica no tendrá que cobrar el IVA.
Pregunta a un abogado si quieres saber más sobre la actividad de alquiler como actividad económica.
El alquiler de vivienda y el ITP
Desde el día 6 de marzo de 2019, están exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
Hasta el día 6 de marzo, cuando se firmaba un contrato de arrendamiento de vivienda se debía pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), por parte del inquilino, en las oficinas de la Comunidad Autónoma que correspondía al lugar donde esté la vivienda utilizado el modelo 600.
La base de cálculo para el impuesto era el importe total de la renta del arrendamiento por toda la duración del mismo.
El importe de este impuesto lo fija cada Comunidad Autónoma.
Las retenciones en el alquiler de vivienda
En el caso del alquiler de vivienda cuando el propietario y el inquilino son particulares, no existen obligaciones adicionales a las ya explicadas, no siendo necesario realizar ningún tipo de retención del IRPF.
Ahora bien, cuando se alquila un local y por lo tanto, el inquilino es un empresario, este sí tiene que realizar una retención del IRPF del 19% sobre los importes que paga. Este importe que retiene tiene que ingresarlo en el modelo 115 y además incluir los importes en el modelo 180 que es el resumen anual de retenciones.