Por inmatricular no entendemos “no matricular”, sino que fincas inmatriculables son aquellas fincas que se pueden matricular. Este “in” es distorsionador, y en cierto modo perturbador.
– La inmatriculación de fincas
Inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro de la Propiedad, lo que se realiza con la apertura del folio registral, y práctica del primer asiento, en el que se describirá la finca.
Inmatriculamos una finca no cuando por primera vez esa porción de terreno pasa a constar en el Registro ya que puede provenir de otra ya inscrita. Inmatricular es crear una finca nueva con folio nuevo por lo tanto, que puede haber estado apartada del Registro formando parte de otras fincas (hay fincas que existen y que no están registradas).
Cuando esa finca va por primera vez al Registro de la Propiedad se le abre un folio registral, se le da un número, un asiento (de dónde procede esta finca). En este primer asiento sabemos la procedencia de la finca y unos datos fácticos (datos fácticos que no garantiza el Registro de la Propiedad, habrá que ir personalmente a verla, de tener algún interés en ella).
– La finca
De finca se puede hablar en diversos sentidos: en sentido material y en sentido registral.
+ Finca en sentido material
Primero en sentido material: una finca que estuviera o no inscrita en el Registro de la Propiedad: es una superficie delimitada y creada por voluntad de su propietario (por ejemplo, si un señor es propietario de la finca X, y esto es una finca porque es cerrada, tiene sus linderos).
+ Finca en sentido registral
En segundo lugar en sentido registral: la finca registral es aquella que es objeto de un folio registral, es la finca que se inmatricula. Pueden inmatricularse las fincas materiales, pero también se pueden inmatricular fincas diferentes a las materiales, y ahí es donde entra el concepto de finca funcional: como su propio nombre indica, es la que sirve a una finalidad, como puede ser por ejemplo la de estar al servicio de otras fincas, como ocurre en materia de la zona común de los complejos inmobiliarios privados (jardines, piscinas, etc., es una finca funcional porque existe para estar al servicio de todas las fincas que forman el complejo inmobiliario)].
Algunas veces puede ocurrir que se inscriba como una finca la unión de dos o más fincas que están unidas económicamente (unidas ob rem). De manera que la finca material es la que existe en la realidad como algo cerrado, mientras que la funcional supone la finalidad de formación de fincas procedentes de otras por tener una finalidad común, pudiéndose formar una única finca funcional que esté formada por varias materiales.
En casos anómalos puede formar finca registral derechos como la concesión administrativa. Por ejemplo, un Ayuntamiento cede a un bar parte de la vía pública para que ponga sus cosas, y hay una autorización administrativa que permite esto, y la concesión administrativa se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.
– El principio de especialidad para con el Registro de la Propiedad
El principio de especialidad trata de que lo que acceda al Registro de la Propiedad sea lo más preciso posible, siempre que se trate del contenido esencial de lo que se va a garantizar en el Registro de la Propiedad que son derechos y titularidades. El Registro de la Propiedad exige la mayor concreción para que la información se garantice.
Sin embargo, no debemos extender esto a los datos fácticos (por ejemplo, la Dirección General de los Registros y el Notariado dice que la descripción fáctica de la finca es voluntaria, entre otras cosas porque puede variar).
Todas las fincas se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, sean privadas o públicas (y dentro de las públicas incluyo las de dominio público), salvo los casos especiales de las concesiones administrativas en las aguas, lo que son inmuebles considerados inmuebles por el Código Civil, todo inmueble que exceda de lo que es una finca no abre finca registral, no son fincas registrales, sino que forman parte de fincas registrales (las estatuas, los muebles, no pueden abrir folio registral, como mucho podrán incluirse en la descripción de la finca).
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.