En el Derecho inmobiliario hemos de distinguir entre finca en sentido material y finca en sentido hipotecario.
– Finca en el ámbito registral y finca en el ámbito registral
La finca es la unidad básica de nuestro sistema registral. Sin embargo, el concepto de finca en el ámbito registral es diferente al concepto de finca en el ámbito material. De este modo la jurisprudencia, en relación a la finca material, la define como un trozo de terreno, cerrada por una línea poligonal y objeto de propiedad. Ahora bien, en sentido registral, se denomina finca a todo lo que se abre en un folio del Registro.
Puede ser que a veces coincida la finca material y la finca registral, pero también, a veces, esta coincidencia no tiene lugar como por ejemplo cuando una persona tiene un cultivo, sin embargo este espacio destinado al cultivo a su vez se subdivide en tres fincas registrales. Así, lo que aparece como una única finca material, a efectos registrales, se hace constar como tres fincas independientes y separadas, perteneciendo todas al mismo dueño pero en distintos folios.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que a veces no hay igualdad entre finca material y finca registral, pues si finca registral es cualquier acto o hecho que abre un folio en el Registro, una concesión administrativa abre folio en el Registro independientemente de la finca material.