Finca en sentido material y en sentido hipotecario

La finca es la unidad básica de nuestro sistema registral. A la finca, en el sentido de superficie o espacio delimitado que forma una unidad en el tráfico, se denomina «finca en sentido material». Así, la jurisprudencia la define como «trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad». No obstante, para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada por los cuatros puntos cardinales, o individualizada por signos físicos. Por el contrario, la cualidad de finca registral la determina una circunstancia puramente formal, como es la de figurar como objeto de un folio registral: es finca todo lo que abre un folio en el Registro.

Como dice DE LA RICA, no siempre la finca registral coincide con la finca material o física, pues existen superficies debidamente deslindadas, constitutivas de efectiva unidad de cultivo y pertenecientes al mismo propietario, incluso cercadas en todo su perímetro, que en el Registro se hallan inscritas como dos o más fincas, si no se ha practicado su agrupación. Y por el contrario, hay fincas registrales que en la realidad física constituyen varias parcelas, separadas por carreteras, vías férreas o por accidentes naturales, e incluso discontinuas y alejadas unas de otras.

Por consiguiente, una finca registral puede ser parte de una material; o comprender -en todo o en parte- varias materiales; o referirse a bienes que, aun cuando se les permita figurar en el Registro como finca, no se consideran tales en el concepto vulgar (por ejemplo: una concesión administrativa).

Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.