Para determinar la extensión objetiva de la hipoteca tendremos que tener en cuenta las modificaciones que podrá experimentar la finca desde la constitución de la hipoteca y, también, de la obligación garantizada. La nota fundamental de la extensión objetiva de la hipoteca pasa por conocer lo que realmente se enajena cuando se llega a la ejecución de la misma.
Podemos distinguir varios tipos de extensiones objetivas:
– Extensión natural de la hipoteca
La extensión natural nos viene a decir que se puede enajenar junto a la finca todas las mejoras que se hayan producido en la finca e incluso también los incrementos que haya podido tener la misma mediante la accesión, esto es, el exceso que por diversos factores se adhiere a la extensión del predio inicial. Nuestro Código establece también que podrá extenderse la hipoteca a aquellos bienes que pueda el propietario hacer en la finca, salvo pacto en contrario. Asimismo, en materia de extensión natural podemos encontrarnos que el bien desaparece, cabe preguntarnos entonces ¿quién deberá pagar la garantía? A esta respuesta habría que citar al seguro, cuya contratación es necesario en casa de hipoteca y debe ser éste quien responderá en tales supuestos.
– Extensión convencional (o pactada por las partes)
En este sentido y salvo pacto en contrario no se extenderá la hipoteca a los objetos muebles que se hallen en la finca hipotecada bien para adorno, propiedad o extensión. Tampoco se podrá extender a los frutos cualesquiera que fuere su clase. Y, en tercer lugar, las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de extinción de la hipoteca.
– Extensión de la hipoteca respecto al tercer poseedor
A este respecto, los artículos 112 y 113 nos viene a decir que en este supuesto la hipoteca no se extiende a los muebles colocados permanentemente en los edificios. Tampoco se extiende a las mejoras y, en caso de que se enajene, el tercer poseedor podrá solicitar que se le indemnice por la venta de esos bienes muebles permanentes o mejora. Esto es, el tercer poseedor lógicamente se subrogará en la hipoteca, pero no en su extensión.
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