El Registro de la Propiedad es desde un punto de vista externo una oficina pública constituida por el personal que recibe y valora los documentos que se van a inscribir en los libros registrales.
– Regulación del Registro de la Propiedad en España
El Registro de la Propiedad en nuestro sistema verdaderamente se regula por la Ley Hipotecaria. Sin embargo, el Código Civil dada su importancia lo menciona en único artículo, este es el art. 605 que indica que “el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.
– Los llamados principios hipotecarios
Los principios hipotecarios son aquellas reglas más generales formuladas en la legislación hipotecaria, bien de forma indirecta o bien de forma inducida, que dan a conocer las líneas esenciales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral.
Estos principios hipotecarios son normas jurídicas y, por tanto, hemos de diferenciarlo de los principios generales del derecho que se contemplan en el artículo 1 de nuestro Código cuando trata de las fuentes del ordenamiento jurídico en el sentido de orden social, mientras que aquí estos principios tienen el carácter de ley por la sencilla razón que emanan de la propia legislación. Podemos, pues, considerar a estos como la línea maestra de todo el ordenamiento jurídico inmobiliario.
Nos encontramos, así, con principios formales y con principios materiales.
* Principios formales
+ Principio de rogación
El principio de rogación es un principio formal y significa que los cambios registrales se producen solamente a instancia de parte, es decir, el registrador no puede hacer ninguna modificación o asiento alguno en los libros salvo que sea solicitado por el que tenga derecho al mismo.
+ Principio de tracto sucesivo
Este principio significa que cada titularidad salvo la que consta en el asiento de matriculación o primer asiento debe apoyarse en otro anterior vigente y suficiente para servirle de base. Esto quiere decir que tratándose de transmisiones de propiedad, para que se inscriba la transmisión en el Registro, el supuesto vendedor debe ser titular de la finca y aparecer como tal en el Registro.
+ Principio de legalidad
El principio de legalidad se basa en que en el Registro español, no nos encontramos con una mera oficina de archivos de documentos, sino que dicha oficina es llevada por una persona cualificada, conocedora del ordenamiento jurídico inmobiliario y, dado que en nuestro Registro se da una especial protección al titular inscrito, nuestro ordenamiento encomienda la dirección del Registro a un Registrador de la Propiedad. Este principio de legalidad también se denomina principio de calificación, por ser el Registrador de la Propiedad quien debe calificar el contenido del derecho antes de inscribirlo. Por otra parte podemos encontrar que se exigen las máximas notas de seguridad y así, podemos apreciar que en raras ocasiones tienen entrada documentos privados; y, además, en el folio registral se recogen sólo el contenido jurídico-real, quedando al margen todo lo relativo a las cuestiones obligacionales que no tenga dicho carácter.
+ Principio de especialidad
Este principio de especialidad tiene su origen en un primer momento en el hecho de que a la hora de inscribir la hipoteca se tenía que establecer la obligación asegurada y los intereses. Este principio de especialidad nos viene a decir una sola cosa, un solo derecho. Es decir, una misma finca solamente puede ser objeto de un propietario (en régimen de copropiedad si se quiere, pero en ningún caso pueden existir dos titulares diferentes) y que los derechos reales se irán inscribiendo conforme a tal criterio.
+ Principio de temporalidad (o de prioridad)
Este principio se da cuando dos o varios derechos reales difícilmente pueden coexistir sobre una cosa en un plano de igualdad. Así, por ejemplo, si hay varias hipotecas estas se ordenarán en un concreto orden, no siendo por tanto iguales en rango todas ellas. Esto nos viene a decir que se produce aquí una especie de jerarquización. Esta jerarquización responde al principio prior tempore potior iure, que significa que en el Registro se protegerá a aquel que tenga una antigüedad mayor en su inscripción. Es importante resaltar que esta jerarquización se va a producir no por la fecha del documento, sino por la fecha de entrada en el Registro (con lo cual se está penalizando indirectamente si se quiere a la persona negligente que siendo titular no la inscribe en el Registro).
* Principios materiales
+ Principio de publicidad
El principio de publicidad lo podemos ver también incluso desde dos ópticas:
a) Desde su aspecto material
En su aspecto material este principio de publicidad se refiere por antonomasia a los efectos de la inscripción y, tradicionalmente, se viene descomponiendo por la doctrina en otros dos principios:
+ Principio de legitimación (art. 38 LH)
Afirma que en beneficio del titular inscrito la exactitud del Registro frente a prueba en contrario. Este principio viene a conferir a la inscripción de inmueble las mismas funciones legitimadoras que a la posesión corresponde en orden a los muebles. En otras palabras, basta que el titular acredita la inscripción en el Registro de su finca para tenerlo como propietario. El artículo 38 LH nos viene a decir que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo, se presume que quién tenga inscrito un bien es también poseedor del mismo. Esto, pues, significa también que conforme al artículo 97 LH, cancelado un asiento, presupone que se ha extinguido igualmente el derecho.
+ Fe pública registral (art. 39 LH)
Ampara a los terceros que adquieren a tenor del Registro. Este principio constituye la clave de todo el ordenamiento registral. En él se establecen los presupuestos y límites de la protección registral a tercero. La base de este principio registral es que con el mismo, lo que se pretende es dar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, intentando eliminar que cualquier transmisión que se haga en función de lo que contiene el Registro pueda considerase nula. Este principio de fe pública registral viene recogido en el artículo 34, en su párrafo 1º, de la Ley Hipotecaria. Nos dice: «el tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no aparezcan en el Registro». Por tanto, este artículo 34, en síntesis, nos viene a decir que la persona que compra una finca A, teniendo en cuenta: a) que compra de forma onerosa; b) que compra a la persona que figura en el Registro; c) que, con posterioridad, surja un pleito por dicha finca si bien tal vicisitud no consta en el Registro; y d) se haga buena fe, el adquirente será mantenido en la propiedad. Esta adquisición es conocida en el mundo del derecho como adquisición a non domino.
Hay una diferencia básica que mientras que en el principio de legitimación la presunción es iuris tantum; mientras en la fe pública registral es iure et de iure.
b) Desde su aspecto formal
Se dice de la apertura de los libros del registro a cualquier persona que tenga interés en inscribir cualquier bien inmueble. Hay varias formas de consulta y acreditación de los asientos que aquí figuran: extensión de los libros, nota simple informativa y certificación registral, si bien, la única que va a tener validez es esta última.