Según el artículo 33 LH, «la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». Ciertamente, el negocio nulo no debería ser inscrito, y a evitarlo tiende la Ley a través, por una parte, de la exigencia de titulación auténtica; y por otra, de una rigurosa calificación registral.
Por supuesto, el subadquirente (esto es, el que compra mediante contrato válido al titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo), sí está protegido por la fe pública, lo cual no convalida el acto anterior, pese a que ha servido de puente para la última transmisión.
Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.