En este artículo vamos a realizar un análisis de las características de los contratos de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, conocidos en tiempos pretéritos -incorrectamente- como contratos de multipropiedad.
– Denominación de “multipropiedad”
La Directiva comunitaria 94/47, de 26 de octubre (relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido) defenestró la denominación de multipropiedad, mantenida hasta entonces no sin debate doctrinal.
La transposición de dicha Directiva a nuestro ordenamiento jurídico se llevó a cabo mediante la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Adoptó la ley esta denominación, rechazando por inadecuado el término de “multipropiedad”.
Eso sí, en los medios de comunicación -alejados, en ocasiones, del rigor jurídico- no es extraño encontrarse con la denominación de multipropiedad cuando se hace referencia a este tipo de contratos; lo que puede entenderse, en parte, como forma de aglutinar en una palabra el concepto de “aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico”.
– Introducción fáctica a este tipo de contratos
Hace unos cuantos años apareció una forma diferente de buscar alojamiento turístico. No consiste en adquirir una vivienda en propiedad ni tampoco en el de arrendamiento de un inmueble. Se trataba de una forma novedosa de ofrecer alojamiento: es un negocio jurídico en virtud del cual una persona adquiere el derecho a utilizar un apartamento por un tiempo. La empresa tiene la propiedad de dicha vivienda y ofrece el derecho a utilizar dicha vivienda, durante un tiempo, a más de un consumidor.
Hablamos de un negocio jurídico sacado del mundo anglosajón: el “timesharing”. En este negocio hay varios turistas que utilizan un mismo inmueble a lo largo de un tiempo. En nuestra legislación hemos traducido/sustituido el concepto de “timesharing” por “aprovechamiento por turno”.
Este modelo es relevante para un país como España, ya que es el segundo destino mundial, por detrás que es Estados Unidos. España es uno de los países destacados en la utilización de esta forma de alojamiento turístico -principalmente, las Islas Baleares-.
– Adquisición de un derecho real de uso de un bien inmueble
Hay que aclarar que este tipo de contratos versan sobre la adquisición de un derecho real de uso (derecho real de goce y disfrute) de un bien inmueble, en modo alguno de la propiedad del mismo.
– Aclaración sobre el disfrute del inmueble en este tipo de contratos
El consumidor no puede disfrutar del inmueble en el sentido de que esté facultado para, por ejemplo, arrendar el mismo, sino que esta facultad se materializa en el hecho de disponer de un alojamiento -en un inmueble- susceptible de utilización independiente por tener salida a la vía o a una zona común del edificio en el que se integrase y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado.
– Características
Este tipo de negocio jurídico reviste de dos características que destacan sobre el resto:
+ Temporalidad
Se trata de un derecho temporal, esto es, limitado en el tiempo. Distinto, por tanto, del derecho de propiedad que no tiene límite temporal.
En virtud de la Directiva comunitaria 94/47, de 26 de octubre, y del Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo (de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio) la duración del contrato debe ser superior a un año y no superar los cincuenta años.
Al mismo tiempo, se establece que el aprovechamiento del inmueble debe darse al menos siete días seguidos al año.
+ El inmueble no puede modificarse por parte del usuario
El inmueble en cuestión no puede presentar alteraciones tras el uso del mismo, ni tampoco cambios en el mobiliario. Por tanto, el usuario no puede hacer ninguna modificación u obra en el edificio. El mobiliario que se le ofrezca no se puede alterar, ni añadir mobiliario a la propiedad.
+ Obligación del consumidor o usuario
La única obligación que tiene el turista es pagar lo acordado por la adquisición del derecho real de uso del inmueble. No tiene la obligación de satisfacer los gastos correspondientes a la conservación del bien inmueble. Todo corre a gasto del empresario, incluso si hay una avería, etc.
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Por Alberto Freire Bolaño, Graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.