1- El art. 32 LH, que se expresa en términos negativos, en el sentido de que los títulos que no están publicados en el Registro no pueden perjudicar a tercero. Para ese tercero, el Registro no solo es exacto, sino también íntegro, ya que únicamente existe lo que se publica en sus libros.
2- El art. 34 LH parte de una realidad diferente, que es la de la nulidad o resolución del título inscrito, y proclama su no incidencia en el tercero que adquiere confiando en su eficacia. A tal fin se requieren precisos requisitos que se formulan en le citado precepto.
3- El art. 37 se refiere más específicamente a las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias, para disponer que «no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo convenido en esta Ley». Se exceptúa de lo anterior:
1º Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.
2º Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.
3º Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establezcan.
4º Las acciones rescisorias de enajenación hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero: a) Cuando hubiese adquirido a título gratuito; b) Cuando, habiendo adquirido a título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude.
4- También el art. 40 LH, último párrafo, responde al principio de fe pública registral al establecer que «en ningún caso la rectificación del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».
Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.