Acciones para asegurar la ejecución de la hipoteca

En esta materia de acciones que aseguran la ejecución de la hipoteca tenemos fundamentalmente dos procedimientos, bien la interposición de una acción personal o de una acción real.

– Ejercitando una acción personal

Ejercitando una acción personal que abarcaría no solamente el bien hipotecado sino todos los bienes presentes y futuro. En este caso esta acción personal, como sabemos, tiene un plazo de 15 años. Ahora bien, hemos de tener en cuenta que esta acción personal tiene cabida en este tipo de procedimiento toda vez que el artículo 1911 de nuestro Código establece el principio de la responsabilidad ilimitada del deudor. Teniendo en cuenta esta posibilidad en una ejecución hipotecaria el acreedor podrá perseguir todos los bienes del deudor.

– Por medio de una acción real

Por medio de una acción real, esto es, cuando se procede a la ejecución de la hipoteca sobre el bien. Esta acción real, a diferencia de la acción personal, tiene un plazo de prescripción de 20 años. Esta acción real de ejecución hipotecaria venía con anterioridad a la publicación de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil regulada en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria. A pesar de este art. 131 LH, no por ello se estableció una regulación especial para ejecutar el bien hipotecario. A este respecto el artículo 129 de la Ley Hipotecaria establece que se podrá ejecutar la hipoteca mediante el procedimiento establecido en el artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil que está en sede de procedimiento de ejecución, si bien establece un Capítulo V donde se regula la especialidad de la ejecución hipotecaria. Sin ánimo de entrar en cuestiones procesales, este procedimiento especial se debe a que la hipoteca está en escritura pública y está, por su propia naturaleza, inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que ofrece más seguridad acerca de que existe tal obligación.

El único problema que ocasiona esta legislación especial, que beneficia precisamente a la parte acreedora, es que los motivos de oposición a la ejecución vienen tasados expresamente en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El problema que ocasiona esta oposición es que es una oposición limitada, que no permite acatar ninguna regulación establecida en el contrato de hipoteca, sino que sólo se puede oponer la falsedad o el error de ésta.

– Ejecución de la hipoteca de forma extrajudicial

Otro procedimiento de acción real es el establecido 1858 Código Civil donde se establece la posibilidad de ejecutar la hipoteca de forma extrajudicial. La ejecución por regla general se hace en una notaría o en el Registro de la Propiedad, debiendo de hacerse los anuncios pertinentes de la subasta. Este sistema de ejecución extrajudicial fue utilizado por las entidades bancarias de forma reiterada en la década de los 90 debido al colapso de los juzgados y ante el deseo de adquirir la propiedad en época de esplendor de la burbuja donde se pretendía adquirir el suelo para así posteriormente poderlo revender. Una vez que se produce la ejecución de la hipoteca, la finca que se adjudica uno se produce libre de cargas y, por tanto, lo primero que tiene que llegar al Registro junto a la adjudicación es la extinción de la hipoteca. Ahora bien, por norma general, la adjudicación se presenta libre de cargas pero ello no obsta de poder encontrarnos que la finca presente más de una hipoteca. En este supuesto se admitirá libre de cargas siempre que el que la ejecute sea el que tenga el crédito preferente de mayor rango. Como en este supuesto, que entra en el Registro de la Propiedad, podemos hablar de otra figura que es el rango. El rango significa el orden cronológico en que la carga o el derecho real se inscribe en el Registro de la Propiedad. Este rango, al estar inscrito en el Registro de la Propiedad, una persona preferente puede vender su rango. Hay que tener en cuenta que para que se dé lugar esta figura del rango nunca podrá, lógicamente, perjudicar a tercero.

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