La explotación por turnos de los inmuebles vacacionales brota como una nueva fórmula de acceso a una residencia de vacaciones. Se divide el aprovechamiento del inmueble en el tiempo de manera que, si bien existen múltiples titulares de derechos de disfrute que recaen sobre un mismo alojamiento, todos gozaran de él de forma exclusiva, en tanto que cada uno de ellos de los derechos concede el uso del inmueble en franjas temporales distintas. Esta modalidad de disfrute ha sido tradicionalmente famosa como “multipropiedad”, denominación proscrita en la actualidad por el legislador (arts. 1.4.I y ocho.1 de la Ley 42/1998). Este ámbito empresarial fue fuertemente criticado por la utilización de técnicas de comercialización violentas, que causaban la desprotección del adquiriente, parte débil de la relación establecido. Precisamente a dotar de la protección precisa al adquirente se destina la Directiva comunitaria 94/47, de veintiseis de octubre, relativa a la protección de los adquirentes en lo referente a ciertos aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. La Directiva no aborda el problema de la naturaleza jurídica de los derechos; solo se refiere a ciertos aspectos de los contratos de adquisición de los derechos en cuestión. En nuestro país la obligación de transposición de la Directiva 94/47 se cumple con la aprobación de la Ley 42/1998, de quince de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Recursos Inmuebles de Uso Turístico y Reglas Tributarias. No obstante, es preciso advertir que esta Ley no sólo se refiere a las transacciones contractuales -lo que forma el objeto de este estudio-, sino que dota a la figura de una regulación completa. Particularmente, se pronuncia el legislador sobre la naturaleza jurídica de los derechos de aprovechamiento por turno. El nivel de protección que la Ley otorga a los adquirientes es elevado. Dicho protección se incluye en los preceptos destinados a regular la promoción y primera transmisión de los derechos de aprovechamiento por tuno (arts. dos y ocho a doce), preceptos en los que aparecen recogidas las directrices comunitarias. Se imponen al transmitente determinadas obligaciones a fin de velar por el conveniente desarrollo de las operaciones de comercialización. Quedan dentro del ámbito de la Ley todos y cada uno de los contratos relativos a derechos que concedan la utilización temporal de inmuebles de uso turístico durante una franja anual determinada o bien determinable, mediante el sistema de turnos (art. 1.1). La Ley considera transmitente a aquella persona física o jurídica que se dedica profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, ya sea dueño, promotor o cualquiera que actúa en su nombre (arts. 1.5 y 8.2). No van a ser aplicables estas reglas a la persona que vende su derecho con independencia de su actividad profesional; concretamente, al particular adquiriente de un derecho que después decide venderlo. La imperatividad de los preceptos de Ley 42/98 dedicados a la regulación de las transacciones contractuales (arts. 8 a doce) se manifiesta con claridad en su artículo 2. 1, norma que proclama con carácter general la nulidad de toda cláusula en razón de la que el adquiriente, como receptor de la protección que la Ley da, renuncie adelantadamente a los derechos que le son atribuidos. Se trata de un supuesto de nulidad parcial. El contrato va a ser válido, salvo el pacto ilegal. Como hemos advertido, el legislador intenta la tutela de los adquirentes, mediante la imposición de unas concretas condiciones de promoción y primera transmisión de los derechos de aprovechamiento por turno. La protección del adquirente comienza puesto que en una fase previa a la celebración del contrato, puesto que se reconoce a toda persona interesada el derecho a percibir una información clara y veraz sobre ciertos elementos del régimen de aprovechamiento por turno singularmente relevantes. La Ley impone al propietario, promotor o bien transmitente profesional la redacción de un documento informativo en el que se contendrán necesariamente y como mínimo las menciones a que se refiere el artículo 8.2 de la Ley. Toda la información contenida en el documento informativo formará necesariamente una parte del contrato. En el caso de incumplimiento de esta obligación, surge a favor del adquiriente el derecho de resolución contractual, conforme dispone el artículo noventa y cuatro de la Ley. El documento informativo va a ser editado necesariamente antes del inicio de las operaciones de comercialización. En cuanto a su naturaleza jurídica, el legislador califica al documento informativo de oferta vinculante; lo que impide al ofertante la revocación de la oferta por su sola voluntad. Se trata de una oferta del tipo oferta al pública, puesto que no se dirige a persona específica, sino más bien a todo aquél que lo solicite. El empresario que elabora la oferta queda vinculado por ella durante el período de tiempo en el que se extiendan las operaciones de comercialización. El transmitente tiene la obligación de finalizar el contrato, si de esta forma lo exige el destinatario del documento, en los términos previstos en el documento informativo, sin otros cambios que aquellos que hayan sido aceptados expresamente por el adquirente, o ajenos a la voluntad del transmitente; en tal caso el adquirente deberá conocerlos y admitirlos (parra. art. 9.4, conforme la redacción dada por la Ley 14/2000, de veintinueve de diciembre). El contrato de transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno festejado por toda persona física o jurídica en el ámbito de su actividad profesional deberá constar por escrito (art. 9.1 LAT). El contrato va a deber contener determinadas menciones a las que se refiere el artículo 9.1. El adquirente no solo aparece protegido en la fase previa de promoción, sino más bien también en el momento de perfeccionamiento del contrato a través de la inclusión en exactamente el mismo de determinadas cláusulas que describen con detalle los derechos y obligaciones que se marchan a aceptar con su firma. Documento informativo y contenido mínimo contractual son por tanto los medios que el legislador considera adecuados para frenar la desinformación por la parte del adquirente. Las partes no son libres de escoger la lengua en la que aparecerán redactados el contrato y los documentos informativos. Dado el carácter transnacional que caracteriza a esta actividad, la Ley contiene una regulación muy precisa sobre la lengua que se empleará (art. 9.3 LAT). La defensa del adquirente alcanza también a la fase siguiente a la celebración del contrato. Por una parte se reconoce un derecho de desistimiento unilateral. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno va a poder desvincularse del contrato a lo largo de un plazo de diez días, contados desde la firma del mismo, sin precisar aducir motivo alguno (art. diez.1). Es la protección máxima que se puede conceder, ya que no responde a un incumplimiento por la parte del transmitente. Es un derecho de reflexión con posterioridad a la firma del contrato, que existe independientemente de que hubiese ejercido o no presión sobre el adquirente. El ejercicio del desistimiento requiere como único requisito la notificación al dueño o bien promotor, al domicilio que se hubiese fijado en el contrato (art. 10.3.I). Se comprende que el plazo ha sido respetado si el envío se efectúa ya antes de la finalización del plazo de diez días. Ejercido el desistimiento, el adquiriente no abonará indemnización o bien gasto alguno. Otra medida específica de protección es el derecho de resolución establecido. En el caso de incumplimiento por la parte del transmitente de las obligaciones que le tocan conforme a la Ley, el adquirente está facultado para solucionar el contrato en el plazo de 3 meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o bien gasto alguno (art. 10.2.I). La Ley reconoce el derecho del transmitente a subsanar los defectos de información existentes ya antes del trascurso de los 3 meses; lo que evita la resolución por la parte del adquirente. En tal caso, el adquiriente contará con la facultad de desistimiento a lo largo de los diez días siguientes al día de la subsanación (art. 10.2.III). Si el transmitente no remedia el déficit de información en el plazo de 3 meses, del mismo modo renace para el adquirente que no ha hecho empleo de su derecho de resolución, la facultad de desistimiento con una duración de diez días contados a partir del día siguiente a aquél en que el plazo de resolución de 3 meses haya expirado (art. 10.2.IV). Otra medida de protección es la prohibición del pago de anticipos. Se prohibe cualquier anticipo antes de que expire el plazo de desistimiento o mientras se disponga de la facultad de resolución (art. once). El adquirente queda de esta manera protegido frente al peligro de no recuperación de las cantidades entregadas o de devoluciones producidas con demora en el caso de ejercicio del derecho de desistimiento o bien resolución. En caso de incumplimiento de la previsión del artículo 11, el transmitente deberá devolver al adquirente la cantidad recibida duplicada, pudiendo este último desvincularse del contrato a través de el ejercicio del derecho de resolución en los 3 meses siguientes a su celebración o bien demandar su total cumplimiento. Para el en caso de que se hubiese estipulado el pago del precio mediante un contrato de financiación, dispone el artículo doce que “los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o bien por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o bien resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10. No van a poder incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción o bien pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución. Si el adquiriente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el préstamo al cargo de éste”. Con esta norma se suprimen todas las trabas al ejercicio de los derechos de desistimiento y resolución. Los efectos del desistimiento o bien de la resolución alcanzan no solo al propio contrato de adquisición del derecho, sino más bien asimismo al contrato de financiación que trae causa de aquel.

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